¿Cuándo se firmó la escritura? Es la primera pregunta de cualquier revisión de una hipoteca: el 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).
Respuesta rápida
La LCCI entró en vigor el 16 de junio de 2019 y no se aplica con carácter general a lo firmado antes: hay tres excepciones tasadas y, desde el 1 de octubre de 2026, una regla sobre cesiones que alcanza a cualquier contrato. La fecha decide qué norma mide la escritura —para lo anterior, la Directiva 93/13 y la jurisprudencia—, no si hay reclamación.
Qué impuso la LCCI en las hipotecas firmadas desde junio de 2019
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, se publicó en el BOE del 16 de marzo de 2019 y su disposición final decimosexta le dio tres meses de plazo: de ahí sale el 16 de junio de 2019.
Alcanza (art. 2) a los préstamos de quien presta de manera profesional, con garantía hipotecaria sobre inmueble de uso residencial —trasteros y garajes incluidos— cuando el prestatario, fiador o garante es persona física, y a los destinados a adquirir o conservar un inmueble, donde ha de ser consumidor. Es norma imperativa: la renuncia previa a los derechos que reconoce es nula de pleno derecho (art. 3).
Sobre esa base impuso hacia delante seis reglas, útiles también como contraste al revisar una hipoteca antigua:
- Reparto imperativo de gastos (art. 14.1.e): gestoría, aranceles notariales e inscripción registral al prestamista; tasación al prestatario; actos jurídicos documentados según normativa tributaria. En las anteriores lo resolvió la sentencia europea C-224/19.
- Diez días naturales de información previa (art. 14.1): FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con valor de oferta vinculante, FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), escenarios de cuota y proyecto de contrato con los gastos desglosados.
- Acta notarial previa (art. 15): comparecencia ante el notario elegido, como tarde el día anterior a la escritura, informando «con referencia expresa a cada una» de las cláusulas de ambas fichas. Sin ella no se autoriza ni se inscribe (art. 22.2).
- Ventas vinculadas y combinadas (art. 17): qué puede ofrecerse junto al préstamo y con cuánto margen de elección — desarrollado en el seguro de vida de la hipoteca.
- Prohibición de la cláusula suelo (art. 21.3): a tipo variable ya no cabe un suelo — «[…] no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés» — ni un interés remuneratorio negativo (art. 21.4).
- Tope legal del interés de demora (art. 25): el remuneratorio más tres puntos — distinto del umbral jurisprudencial de los dos puntos, que no nace de la LCCI. El art. 23 limita la comisión por reembolso anticipado.
Por qué la fecha de la firma decide: la ley no es retroactiva
La propia ley resolvió qué pasaba con lo ya firmado, y lo hizo en una línea. Traducido: las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 quedan, como regla, fuera de su alcance.
«Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.»
— Ley 5/2019 (LCCI), disposición transitoria primera, apartado 1
De una escritura anterior no se puede predicar ninguna de esas seis reglas.
La frontera, sin embargo, cambia qué norma mide la escritura, no si hay reclamación. Precisamente porque la LCCI reguló hacia delante lo que antes se pactaba, lo que hoy se revisa es mayoritariamente anterior a 2019. Y a la inversa: una hipoteca posterior tampoco queda libre de examen — el índice de referencia o las vinculaciones siguen revisándose.
El control de abusividad de lo anterior vive en la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas, en su transposición española y en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE y del Supremo; el plazo para reclamar corre por reglas propias. La LCCI incorpora además parcialmente la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014; cómo se ha medido con ella un contrato anterior está contado en la sentencia sobre la prima única financiada.
Las tres excepciones: qué sí alcanza a una hipoteca anterior a 2019
Esa misma disposición transitoria guarda tres excepciones tasadas: la LCCI no se aplica «con carácter general» a lo anterior, no es que no se aplique a nada.
Novación o subrogación posterior (apartado 2). Si un contrato anterior se nova o se subroga tras el 16 de junio de 2019, las previsiones de la ley le resultan de aplicación, y el prestamista debe informar según el artículo 14 de lo que se modifique.
Reembolso anticipado del artículo 23.6 (apartado 3). Ese derecho existe «cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato», sin depender de ninguna conducta posterior.
Vencimiento anticipado del artículo 24 (apartado 4). Sus dos condiciones van siempre juntas. A los contratos anteriores con cláusula de vencimiento anticipado se les aplica el artículo 24, salvo que el deudor alegue que la previsión del contrato le resulta más favorable —la elección la tiene el deudor, no la entidad—; y no se aplica a los contratos cuyo vencimiento anticipado ya se hubiera producido antes del 16 de junio de 2019, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución y estuviera este suspendido o no.
Ese artículo 24 exige de forma conjunta mora en el pago, un umbral de impago —un porcentaje del capital concedido, o un número de cuotas, distinto según la mitad de la vida del préstamo en que se produzca— y un requerimiento previo con al menos un mes de plazo. Cuándo una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, y cómo pesa en una ejecución en curso, se trata aparte.
Nota orientativa: La reclamación depende del contexto de la cláusula y de la ejecución en curso.
Octubre de 2026: la cesión del préstamo alcanza a cualquier contrato
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, añadió por su disposición final primera un artículo 25 bis a la LCCI sobre la cesión de los derechos del prestamista, esto es, su venta a un tercero. Entre sus reglas: el deudor conserva frente al cesionario sus excepciones y defensas, y la cesión debe comunicarse. Lo decisivo está en la disposición final 11.2 del mismo real decreto-ley: se aplica a las cesiones realizadas a partir del 1 de octubre de 2026, cualquiera que sea el momento en que se hubiera celebrado el contrato. Otra regla de la LCCI que alcanza a contratos anteriores a 2019, esta vez por la conducta posterior y no por la fecha de firma.
Nuestro orden de trabajo: primero la norma, después la cláusula
Cuando entra un expediente de hipoteca, lo primero que se fija —antes de leer una sola cláusula— es con qué norma se mide: la LCCI desde el 16 de junio de 2019; la Directiva 93/13 y la jurisprudencia para lo anterior; y las excepciones de la transitoria si hubo novación, subrogación o vencimiento anticipado. Ese orden evita juzgar un contrato con una regla que no le corresponde.
La escritura y la documentación previa no hace falta tenerlas a mano: se solicitan a la entidad con el mandato firmado —una obligación de hacer que ejecutamos nosotros—, nuestro abogado colegiado las estudia y, si el caso resulta viable, lo lleva un despacho colaborador. Así funciona el proceso. Nada que adelantar: cero euros al empezar y honorarios únicamente si la reclamación acaba en recuperación.