En cinco años, tres sentencias cambiaron quién paga los gastos de firmar una hipoteca. El Tribunal Supremo anuló en 2015 la cláusula que te los cargaba todos, en 2019 fijó el reparto partida a partida y en 2020 el Tribunal de Justicia de la UE confirmó el criterio y puso freno a la prescripción. Por esa cadena, hoy los gastos de formalización de tu hipoteca se pueden reclamar aunque la firmaras hace años. Esta es la cronología, en llano.
2015: el Supremo tumba la cláusula de "todos los gastos"
Durante décadas, la mayoría de escrituras hipotecarias incluyeron una cláusula casi idéntica: todos los gastos de la operación —notaría, registro, gestoría, tasación— corrían a cargo del prestatario, es decir, de ti. El banco redactaba, el banco imponía a la gestoría y al tasador, y tú pagabas las facturas de todos.
La STS 705/2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, declaró nula por abusiva esa cláusula de atribución indiscriminada de gastos. Nula significa que se tiene por no puesta: es como si nunca hubiera existido en tu escritura. Pero la sentencia dejó una pregunta abierta: si la cláusula desaparece, ¿quién debería haber pagado cada factura? Esa indefinición provocó años de criterios dispares entre audiencias provinciales, con la misma factura resuelta de forma distinta según la provincia.
2019: el reparto, partida a partida
La respuesta llegó con la STS 49/2019, también de la Sala Primera, que fijó el reparto concreto que se aplica desde entonces: el registro de la propiedad corresponde íntegro al banco, la gestoría también íntegra, y la notaría se reparte a medias. La tasación corresponde íntegra al banco en las hipotecas anteriores a la LCCI, la ley que después ordenó los gastos por escrito.
El AJD —el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el tributo que grava la escritura— va aparte: antes del cambio legal de noviembre de 2018 quedaba a cargo del prestatario, así que normalmente no se recupera y se separa siempre del cálculo. Tampoco hay que confundir los gastos con la comisión de apertura, que es un cargo del propio banco con línea de reclamación propia.
Un ejemplo ilustrativo de cómo funciona el reparto: con una factura de notaría de 950,00 €, la mitad sería reclamable; un registro de 350,00 € lo sería íntegro, y una gestoría de 400,00 €, también íntegra. En el sector, las sentencias públicas se mueven en un rango de 1.500 a 4.500 € por hipoteca, una cifra orientativa que nunca es promesa de resultado.
Nota orientativa: Es orientativa: depende de los gastos concretos y del año de escritura.
2020: Europa confirma y frena la prescripción
El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la UE dictó la STJUE C-224/19 y C-259/19, dos asuntos acumulados sobre casos españoles (Caixabank y BBVA). Confirmó dos cosas. La primera: la restitución debe ser efectiva, es decir, anulada la cláusula, el consumidor debe recuperar lo que no habría pagado si esa cláusula no hubiera existido. La segunda afecta al reloj:
"El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que un plazo de prescripción de la acción de restitución empiece a correr antes de que el consumidor haya podido tener conocimiento de la abusividad."
— STJUE C-224/19 y C-259/19, caso Caixabank y BBVA, 16 de julio de 2020
Conviene situar bien el mérito de cada tribunal: el TJUE no inventó el reparto —eso lo había hecho el Supremo en 2019—, sino que blindó el derecho a cobrarlo. Un plazo de prescripción que corre sin que sepas que tu cláusula era abusiva vaciaría el derecho de contenido, y eso es justo lo que la sentencia prohíbe.
Qué hipotecas quedan dentro y cuáles fuera
La frontera es el 16 de junio de 2019. Ese día entró en vigor la Ley 5/2019 (LCCI), la ley de crédito inmobiliario que fijó por escrito el reparto legal de gastos para las hipotecas firmadas a partir de entonces. Toda esta línea jurisprudencial cubre, por tanto, las anteriores a esa fecha, que son las que llevaban la cláusula de "todos los gastos".
Dos aclaraciones que generan muchas dudas. La primera: que la hipoteca siga viva no es requisito. El criterio alcanza igual a hipotecas canceladas, subrogadas a otro banco o de viviendas ya vendidas, porque lo que se restituye son facturas pagadas en su momento. La segunda: un préstamo personal queda fuera, porque no tiene gastos de formalización de este tipo.
El plazo: cinco años con el cómputo en debate
Aquí conviene distinguir dos acciones que suelen mezclarse. La nulidad de la cláusula no prescribe: puede declararse en cualquier momento. La restitución del dinero, en cambio, tiene un plazo de cinco años. Y la discusión viva está en desde cuándo se cuentan: la STS 89/2018 es el hito que suele citarse como arranque de ese debate, y el TJUE sostuvo en 2020 que el plazo no puede empezar antes de que el consumidor haya podido conocer la abusividad.
El cómputo, hoy, se resuelve juzgado por juzgado. Por eso ninguna fecha límite genérica es fiable, ni para dar un caso por perdido ni para darlo por seguro: la viabilidad de cada escritura se estudia una a una.
Qué hacemos con tu escritura si encaja
Aterrizar esta doctrina en un caso concreto exige la escritura y las facturas de la firma: comprobar la cláusula, clasificar cada partida según el reparto de la STS 49/2019 y calcular los intereses legales desde cada pago. No hace falta que conserves nada de aquello: con tu mandato, la documentación se pide al banco, a la notaría y a la gestoría ejerciendo la obligación de hacer, el deber legal que tienen de entregarla. De todos esos trámites nos encargamos nosotros: Veritua estudia tu escritura, te dice con claridad si hay caso y lo lleva de principio a fin, sin coste por adelantado y con honorarios solo a éxito. Y si en la misma escritura aparece una cláusula suelo, a veces se reclama en el mismo procedimiento.