En enero de 2026, el Tribunal Supremo volvió a rechazar el argumento más repetido de la banca contra la reclamación de los gastos de hipoteca: la prescripción. CaixaBank sostenía que unos gastos pagados en 2004 ya no podían reclamarse; la Sala de lo Civil respondió que el plazo ni siquiera había empezado a correr. Esta pieza explica solo eso, el plazo. El reparto por partidas —qué factura corresponde a quién y cuánto suele suponer— lo contamos en la cronología de la C-224/19.
Respuesta rápida
El plazo para recuperar los gastos de hipoteca es el general de cinco años, pero no se cuenta desde la firma ni desde cada pago: no empieza a correr hasta que es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos de ese contrato, salvo que el banco pruebe que el consumidor conoció antes la abusividad. Para quien aún no ha reclamado, la acción de restitución, como regla, no ha empezado a prescribir.
La doctrina la fijó el Pleno: de Luxemburgo a la STS 857/2024
Durante años, el cómputo del plazo fue un debate abierto: los bancos defendían contarlo desde la firma o desde cada pago, y los juzgados resolvían con criterios dispares. Lo cerró una cadena de dos piezas. Primero, el Tribunal de Justicia de la UE respondió el 25 de abril de 2024 a la cuestión prejudicial —la consulta que un tribunal nacional eleva a Luxemburgo antes de resolver— planteada por el propio Supremo, en el asunto C-561/21 (y su acumulado C-484/21). Después, con esa respuesta sobre la mesa, el Pleno de la Sala de lo Civil fijó doctrina en la STS 857/2024, de 14 de junio de 2024.
La regla, dicha sin fórmulas: el reloj de los cinco años no arranca hasta que una sentencia firme declara nula la cláusula de gastos de ese contrato. Así lo recogió la nota del Consejo General del Poder Judicial:
«El día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados es el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.»
— STS 857/2024, Pleno de la Sala de lo Civil, 14 de junio de 2024
La doctrina admite una sola salida para la entidad: probar que ese consumidor concreto conoció antes la abusividad de su cláusula. Y la carga de esa prueba es del banco, no del cliente.
2026: el Supremo lo reitera frente a CaixaBank
Desde entonces, el criterio no se ha movido. La STS 1383/2025, de 6 de octubre de 2025, lo ratificó citando expresamente la sentencia del Pleno. Y la STS 48/2026, de 21 de enero de 2026, de la Sala de lo Civil, lo aplicó de nuevo en un caso contra CaixaBank: el banco oponía que unos gastos pagados en 2004 estaban prescritos —e invocó incluso el plazo del Código civil catalán—, y el Supremo rechazó la prescripción porque el cómputo no había empezado a correr.
Conviene situar bien cada resolución: la 48/2026 no fija nada nuevo, y ahí está precisamente su valor. Es la tercera vez en tres años que el Supremo responde lo mismo a la misma objeción. Lo que era un debate es hoy un criterio asentado.
Qué significa si la hipoteca es anterior a 2019
La doctrina alcanza a las hipotecas con cláusula de gastos firmadas antes de la entrada en vigor de la LCCI, la ley de crédito inmobiliario que fijó el reparto legal el 16 de junio de 2019. Para quien tiene una de esas escrituras y nunca ha reclamado, la consecuencia es directa: mientras no exista sentencia firme que declare nula su cláusula, la acción para recuperar lo pagado no ha empezado a prescribir, salvo que el banco aporte aquella prueba de conocimiento anterior.
El propio caso de la 48/2026 lo muestra con fechas: una firma de 2004 seguía dentro de plazo en 2026, veintidós años después, porque el cómputo no había arrancado. El miedo instalado por años de titulares —«seguro que ya ha prescrito»— dejó de ser cierto como regla general.
Dos matices para no estirar la regla. El primero: esto no equivale a que los gastos «nunca prescriban»; el plazo de cinco años existe y correrá, a partir de la firmeza de la nulidad. El segundo: que la acción siga viva no significa que haya caso. La nulidad hay que declararla, y lo recuperable depende de la cláusula y de las facturas concretas de cada firma.
Cada escritura, caso a caso
La doctrina es general; la viabilidad, individual. Hay supuestos donde no hay nada que reclamar: hipotecas firmadas desde junio de 2019 (el reparto ya venía fijado por ley), escrituras sin cláusula de atribución de gastos o casos en los que el banco logre acreditar ese conocimiento anterior. Y en los demás, la oposición de prescripción se sigue planteando pese a la doctrina, y hay que contestarla con la sentencia del Pleno delante.
Ese es nuestro trabajo: revisar la escritura, localizar las facturas de la firma —o pedirlas a notaría y gestoría cuando no se conservan— y encargarnos de todos los trámites frente al banco con abogado colegiado propio, de principio a fin. Empezar no exige adelantar nada: 0 € por adelantado, y los honorarios existen únicamente si el asunto termina a éxito.