Una cláusula de vencimiento anticipado no es abusiva por existir: la ley la regula, no la prohíbe. Lo que se controla es su proporción, y desde 2019 esa proporción tiene una medida escrita.
Respuesta rápida
No es abusiva por figurar en la escritura, sino cuando la consecuencia resulta desproporcionada frente al incumplimiento. Desde 2019 la ley exige tres requisitos conjuntos: mora, un umbral del 3 % o el 7 % del capital concedido —o doce o quince plazos— y requerimiento previo con un mes. Y no se arregla recortándola. Con el préstamo al día y la cláusula nunca activada, anularla previene; no recupera dinero.
Qué permite esa cláusula y por qué se controla
Dar por vencido el préstamo antes de plazo significa que el prestatario pierde el derecho al plazo y la entidad puede exigir de una vez todo el capital pendiente, no solo la cuota sin pagar. Se abre así la vía de la garantía hipotecaria, el terreno donde el contenido del contrato acaba pesando.
Que figure en el contrato no la vuelve ilícita. Se examina su proporción, y el examen es casuístico: la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento frente a la cuantía y la duración del préstamo, y la posibilidad real de evitar la consecuencia. Un retraso no legitima cualquier consecuencia.
Rara vez se lee sola: convive con el interés de demora y con las demás cláusulas de una hipoteca.
Qué exige hoy la ley para dar por vencido un préstamo
El artículo 24 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario —la LCCI—, arranca con la palabra que lo ordena todo. Traducido: los requisitos se suman, no se eligen.
«[E]l prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos […].»
— Artículo 24.1, Ley 5/2019, de 15 de marzo (LCCI)
Rige los préstamos con prestatario, fiador o garante persona física garantizados con hipoteca u otra garantía real sobre inmueble de uso residencial, o destinados a adquirir o conservar su propiedad. Y exige tres cosas:
- Mora. Retraso en el pago de parte del capital o de los intereses.
- Umbral. Que las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3 % del capital concedido —el importe inicial, no el saldo que queda— si la mora cae en la primera mitad de la duración del préstamo, o al 7 % si cae en la segunda. La ley añade otra forma de cumplir ese mismo requisito: doce plazos mensuales impagados, o un incumplimiento equivalente a doce meses, en la primera mitad; quince en la segunda. Dos lecturas del mismo umbral, no dos requisitos: basta una.
- Requerimiento previo. Que el prestamista haya requerido el pago con un plazo de al menos un mes, advirtiendo de que, si no se atiende, reclamará el reembolso total.
Y cierra sin margen: estas reglas no admiten pacto en contrario. Desde el 16 de junio de 2019 el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya no fija regla propia para la hipoteca residencial de persona física: remite a este artículo 24.
Sobre un contrato de ejemplo: 150.000 € de capital concedido, 30 años de plazo, cuota de 650 €. La primera mitad son los quince primeros años: se mide por duración, no por capital amortizado. El 3 % son 4.500 €: siete cuotas impagadas. Los doce plazos sumarían 7.800 €. En la segunda mitad, el 7 % son 10.500 €, unas diecisiete cuotas, frente a 9.750 € de los quince plazos. Cuál se cumple antes depende de la cuota. La aritmética es del ejemplo, no de la ley, y en ambos casos faltan la mora y el requerimiento.
Nota orientativa: La reclamación depende del contexto de la cláusula y de la ejecución en curso.
Y si la hipoteca se firmó antes de 2019
Por regla general la LCCI no rige los préstamos suscritos antes de su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019; lo dice el primer apartado de su disposición transitoria primera. El cuarto abre la mayor excepción de la norma: a los contratos anteriores con cláusula de vencimiento anticipado se les aplica el artículo 24. Con dos límites inseparables:
- La elección la tiene el deudor, no la entidad. El artículo se aplica salvo que el deudor alegue que la previsión de su contrato le resulta más favorable.
- No alcanza a lo ya consumado. No se aplica a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido antes del 16 de junio de 2019, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución, estuviera este suspendido o no.
Pesa menos la fecha de la escritura que la fecha en que se declaró vencido el préstamo.
Por qué una cláusula abusiva no se puede dejar a medias
Queda lo que decide el efecto práctico: ¿cabe recortar la cláusula abusiva y seguir usándola? Traducido: no, cuando al quitarle la parte abusiva se cambia su esencia.
«Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE […] se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia […].»
— STJUE C-70/17 y C-179/17, Abanca y Bankia, 26 de marzo de 2019
Son dos reglas. La primera prohíbe conservarla a trozos: si es abusiva, no sirve ni para el supuesto que preveía ni para ningún otro, así que la entidad no puede acumular más impagos y apoyarse en la cláusula que le permitía vencer con uno. La segunda admite reemplazarla por la norma legal que la inspiró, pero solo si se cumplen dos condiciones a la vez: que el contrato no pueda subsistir sin esa cláusula y que anularlo entero perjudicase especialmente al consumidor.
El Tribunal Supremo aplicó ese esquema en la STS 463/2019, Pleno de la Sala Primera, 11 de septiembre de 2019, por unanimidad. El préstamo hipotecario es una institución unitaria —préstamo y garantía, inseparables—: suprimir la cláusula desnaturaliza la garantía, el contrato no puede subsistir sin ella, y su nulidad total perjudicaría al propio consumidor. Con tres normas candidatas, no acudió al Código Civil ni a la Ley de Enjuiciamiento Civil: midió la gravedad del incumplimiento con el artículo 24. De ahí una bisagra: antes del 15 de mayo de 2013 —el día en que entró en vigor la Ley 1/2013, que llevó a la ley procesal un mínimo de plazos impagados— lo decisivo es la redacción de la cláusula; después, la gravedad del incumplimiento.
Conviene no confundir criterio con resultado: la abusividad se juzga contrato por contrato, y lo que para un préstamo es desproporción para otro puede quedarse en cláusula dura.
Qué mira nuestro abogado en la escritura y en el historial del préstamo
Nuestro criterio de estudio son cuatro lecturas, hechas con la documentación delante: cómo está redactado el umbral, qué incumplimiento basta sobre el papel para vencer el préstamo entero; si medió requerimiento de pago y con qué plazo; la fecha de firma frente al 16 de junio de 2019 y, sobre todo, la fecha en que se declaró vencido, si llegó a declararse; y en qué situación está hoy.
Esa documentación la reclamamos a la entidad con el mandato firmado, mediante la obligación de hacer; el estudio lo firma nuestro abogado colegiado. Sin desembolso inicial: 0 € por adelantado y honorarios solo si la reclamación acaba bien. Si no hay nada reclamable, se dice. Ofrecemos el estudio y la reclamación de la cláusula, no la defensa en un procedimiento ya abierto, y ningún resultado se anticipa como seguro.