Una escritura de hipoteca ocupa decenas de páginas y no todas pesan igual. Lo revisable se concentraba en un bloque concreto, y hubo años en que la ley fijaba hasta su orden.
¿Qué cláusulas de una escritura de hipoteca se revisan?
Las que viven en el bloque de cláusulas financieras —las condiciones económicas del préstamo—, leídas junto a la información previa que exigía la ley el año de la firma. Ese bloque solo tuvo orden y numeración obligatorios en una ventana temporal concreta: fuera de ella, las cláusulas se identifican por su contenido. Estas son las reclamaciones que estudiamos sobre una hipoteca.
Las cláusulas financieras van en un bloque aparte
Para los préstamos sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994, en vigor desde el 11 de agosto de 1994, la escritura tenía que llevar las condiciones económicas agrupadas y separadas del resto, con el orden y el contenido del anexo II. Traducido: no bastaba con que fueran juntas; la ley decidía también su orden. Las cláusulas financieras, dice la norma, «ajustarán su orden y contenido» a lo establecido en ese anexo.
«Ajustarán su orden y contenido» a lo establecido en el anexo II.
— Orden de 5 de mayo de 1994
La exigencia no alcanzaba a cualquier hipoteca: operaba cuando concurrían cuatro circunstancias, préstamo sobre vivienda, prestatario persona física, importe igual o inferior a 25 millones de pesetas —unos 150.253 €— y firma entre agosto de 1994 y julio de 2012. Es un umbral de la época, no una referencia de hoy. Antes de 1994, el régimen era otro.
El recorrido por esas cláusulas desde la cuota que sube cuando el euríbor acelera está contado en otra pieza del blog. Aquí el eje es el documento.
Qué cláusula alojaba cada reclamación (y en qué hipotecas)
Dentro de esa ventana, y solo ahí, el anexo II fijaba las rúbricas:
- Cláusula 3.ª bis, tipo de interés variable: en el apartado del índice de referencia se redactaba la reclamación del IRPH; en el de límites a la variación, el límite a la baja, o cláusula suelo.
- Cláusula 4.ª, comisiones, con un punto propio para la comisión de apertura.
- Cláusula 5.ª, los gastos a cargo del prestatario.
- Cláusula 6.ª, intereses de demora.
- Cláusula 6.ª bis, resolución anticipada por la entidad: así llamaba el documento al vencimiento anticipado.
Que el esquema fuera el real lo constata la STS 463/2019, de 11 de septiembre de 2019: las cláusulas impugnadas fueron la 3.ª bis, la 5.ª, la 6.ª y la 6.ª bis.
Dos reclamaciones habituales no tienen rúbrica ahí y solo se describen por contenido: la divisa se pactaba en las condiciones de capital y amortización, y la póliza de vida exigida no es cláusula de la escritura, sino documento anexo. Por eso el seguro vinculado a una hipoteca se pide aparte.
Nota orientativa: El IRPH es un caso vivo. Te decimos si tu contrato tiene recorrido cuando lo estudiemos a fondo.
Fuera de esa ventana, las cláusulas no tienen número
Desde el 29 de julio de 2012, con el capítulo hipotecario de la Orden EHA/2899/2011 en vigor, la exigencia se encogió. Dicho en corto: las condiciones siguieron agrupadas y con un contenido mínimo, pero la ley dejó de imponer su orden. Escrituras y documentos contractuales debían contener, «debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada».
«Debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada».
— Orden EHA/2899/2011
Desde el 16 de junio de 2019, con la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI), no hay numeración legal: ni la ley ni su reglamento de desarrollo, el Real Decreto 309/2019, regulan el contenido de la escritura. En una escritura de 2015 o de 2021, por tanto, el número de cláusula no informa de nada.
La información previa cambió tres veces
Cada etapa tuvo sus papeles obligatorios antes de la firma, y son ellos los que dicen qué se puso delante del prestatario.
Orden de 5 de mayo de 1994. Folleto informativo; oferta vinculante por escrito —la que ataba a la entidad— con las condiciones en el orden del anexo II y validez no inferior a diez días hábiles; y derecho a examinar el proyecto de escritura en la notaría los tres días hábiles anteriores al otorgamiento, la firma ante notario.
Orden EHA/2899/2011, desde el 29 de julio de 2012. Dos fichas: la FIPRE, de información precontractual, y la FIPER, de información personalizada. El notario debía comprobar la entrega de la FIPER y advertir si el tipo tenía límites al alza o a la baja —consignándolo en la escritura—, si el índice no era oficial o si no estaba en euros. Esa advertencia dejó rastro en la escritura misma.
LCCI, desde el 16 de junio de 2019. La FEIN, ficha europea de información normalizada, vale como oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma, de diez días como mínimo. La FiAE, ficha de advertencias estandarizadas, advierte al menos del índice oficial utilizado, de los límites mínimos a la baja del tipo, del vencimiento anticipado por impago y sus gastos, del reparto de los gastos de la concesión y de que el préstamo sea en moneda extranjera. Con ellas van el proyecto de contrato con los gastos desglosados y las condiciones del seguro exigido, todo con diez días naturales de antelación mínima y remitido también al notario elegido.
Leída hoy, esa ficha es un índice de las cláusulas que más litigio generaron: la ley obligó a advertirlas una por una porque antes no se advertían.
El régimen actual añadió el acta notarial previa del artículo 15 de la LCCI. El prestatario comparece ante el notario que elija, como tarde el día anterior a la autorización de la escritura, y responde allí a un test sobre la documentación recibida. El notario hace constar los plazos cumplidos, las cuestiones planteadas y la información dada con referencia expresa a cada cláusula de ambas fichas. Traducido: no vale un recibí general de que todo quedó explicado.
«Sin que sea suficiente una afirmación genérica».
— Artículo 15 de la Ley 5/2019 (LCCI)
La obligación alcanza a cualquier fiador o garante persona física, el acta no genera coste arancelario y no exime al prestamista de dar sus explicaciones. Su contenido se presume veraz e íntegro y hace prueba del asesoramiento a efectos de transparencia material, es decir, de que el prestatario comprendiera la carga económica de lo que firmaba. Sin acta la escritura no puede autorizarse; sin su reseña identificativa, el registrador no inscribe.
Los cuatro documentos que pedimos para leer una escritura
La escritura fija las condiciones, pero no acredita qué se explicó antes de firmar ni qué se cobró después. Por eso pedimos cuatro cosas: la escritura, la información previa de su etapa, el cuadro de amortización y las facturas de la firma. Si no se conserva ninguna, no es obstáculo: con el mandato firmado se las reclamamos nosotros a la entidad, obligada a entregarlas en plazo.
Con las cuatro sobre la mesa, nuestro abogado colegiado lee el bloque económico completo, no solo la condición por la que llegaste, y lo coteja con la información previa de su año. Si sale caso, la reclamación la lleva un despacho colaborador especializado en derecho bancario; si no sale, se dice con la misma franqueza. En Veritua no se paga nada de entrada y los honorarios solo existen si hay recuperación: conseguir esos papeles es parte de nuestro trabajo, no del tuyo.