--- title: "Reclamar gastos de hipoteca: notaría, registro, gestoría" description: "El banco te hizo pagar notaría, registro, gestoría o tasación de la hipoteca que le correspondían a él. Puedes recuperar la mayor parte. Revisamos tu caso gratis." slug: "gastos-hipoteca" family: "hipoteca" contract_type: "mortgage" canonical: "https://veritua.com/reclamar/gastos-hipoteca" amount_low_eur: "1500" amount_high_eur: "4500" amount_is_orientative: "true" locale: "es-ES" jurisdiction: "ES" --- # Reclama los gastos de formalización de tu hipoteca Notaría, registro, gestoría y tasación: el banco te cargó gastos que por ley le tocaba pagar a él. Puedes recuperar la mayor parte de lo pagado, aunque tu hipoteca ya esté cancelada. ## Qué esperar - **Rango típico recuperado:** 1.500 a 4.500 €. Cifra orientativa basada en sentencias públicas del sector. No es una promesa de resultado. - **Duración estimada del proceso:** 10 a 18 meses. Depende del juzgado y de si el banco acepta acuerdo previo. - **Plazo legal para reclamar:** Hasta 5 años desde STS 89/2018. El TJUE (C‑224/19 y C‑259/19) confirma que el plazo debe permitir el ejercicio efectivo del derecho; el cómputo se debate por juzgado. - **Coste inicial:** 0 €. Honorarios solo a éxito (25 % sobre lo recuperado). ## ¿Cómo saber si tu caso encaja? No necesitas conservar las facturas: se piden al banco. Con que se den dos o tres de estas señales, ya merece la pena revisarlo. ### Señales de encaje - **Hipoteca anterior a junio de 2019** — La Ley 5/2019 (LCCI) cambió el reparto de gastos para las firmadas después. - **La cláusula de "todos los gastos"** — En la escritura se te atribuían los de notaría, registro, gestoría o tasación. - **Pagaste tú las facturas** — Las del registro, la gestoría o la tasación, al firmar la hipoteca. - **No elegiste gestoría ni tasador** — Los impuso el banco. ### Señales de que no - **Firmada desde el 16 de junio de 2019** — La LCCI ya fijaba entonces el reparto legal de gastos. - **El banco ya te los devolvió** — Íntegramente, tras una demanda anterior. - **No hubo hipoteca** — Un préstamo personal no tiene gastos de formalización de este tipo. Sin facturas no hay problema: se las pedimos nosotros al banco y a la notaría por ti. Es lo que se llama obligación de hacer. ## Por qué se puede reclamar El Tribunal Supremo declaró en 2015 nula por abusiva la cláusula que imponía al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca. Desde entonces, la jurisprudencia ha ido concretando qué parte corresponde al banco: mayoría de gastos de notaría, todo el registro, toda la gestoría y la tasación (para hipotecas anteriores a la LCCI). El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencias sobre asuntos españoles, ha confirmado que la nulidad de la cláusula implica la restitución de las cantidades que el consumidor no habría pagado si la cláusula no hubiera existido, y ha advertido de que el plazo de prescripción no puede impedir el ejercicio efectivo del derecho. Reclamar no depende de que la hipoteca siga viva. Puedes hacerlo aunque la cancelaste, la subrogaste a otro banco o vendiste la vivienda: lo que se pide son las facturas pagadas en su momento. > El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que un plazo de prescripción de la acción de restitución empiece a correr antes de que el consumidor haya podido tener conocimiento de la abusividad. > > — STJUE C‑224/19 y C‑259/19 · caso Caixabank y BBVA · 16 julio 2020 ### Base jurídica - **STS 705/2015** — Sala Primera · nulidad de la cláusula de gastos - **STS 49/2019** — Sala Primera · reparto concreto de gastos - **STJUE C‑224/19 y C‑259/19** — Reparto de gastos y prescripción - **Ley 5/2019 (LCCI)** — Nuevo reparto para hipotecas posteriores a 16/06/2019 ## Cuánto puedes recuperar Rango típico en el sector: 1500–4500 EUR. ### De qué depende la cifra - Del capital de la hipoteca: los gastos son proporcionales al importe firmado. - De qué gastos concretos pagaste tú (notaría, registro, gestoría, tasación). - De si te cargaron también el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) antes del cambio legal de 2018. - De los intereses legales aplicables desde la fecha de pago hasta la devolución. > Es un rango orientativo basado en sentencias públicas del sector, no una promesa de resultado para tu caso. La cifra real se calcula cuando revisamos la escritura y las facturas. ## Hasta cuándo puedes reclamar Cinco años, con el cómputo en discusión La nulidad de la cláusula abusiva es imprescriptible: puedes pedirla en cualquier momento. Lo que sí tiene plazo es la acción de restitución de las cantidades pagadas: cinco años. La discusión está en desde cuándo se cuentan esos cinco años. El TJUE (C‑224/19, C‑259/19 y el caso Caixabank de 2024) ha dicho que el plazo no puede empezar antes de que el consumidor haya podido conocer la abusividad, lo que en la práctica ha abierto una interpretación favorable. - **Nulidad de la cláusula:** Sin caducidad ni prescripción - **Devolución de cantidades:** Plazo de 5 años, cómputo en debate - **Qué interrumpe el plazo:** Reclamación formal al banco, reconocimiento por su parte, presentación de demanda ## Preguntas frecuentes sobre gastos de hipoteca ### ¿Cómo sé si mi escritura tiene una cláusula de gastos de las reclamables? Busca un apartado que te atribuya "todos los gastos" de la operación, o que enumere notaría, registro, gestoría y tasación a tu cargo. Suele venir con dos señales más: pagaste tú esas facturas al firmar y no elegiste ni la gestoría ni el tasador, los puso el banco. Aplica a hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. ### ¿Vuelve todo lo que pagué en la firma o solo una parte? Solo una parte, y por eso el cálculo se hace partida a partida. Con el reparto de la STS 49/2019, al banco le corresponden el registro íntegro, la gestoría íntegra y la mitad de la notaría; la tasación entra en las hipotecas anteriores a la LCCI. El importe reclamable siempre es menor que el total que pagaste aquel día. ### ¿De qué depende que se recuperen 1.500 € o 4.500 €? De tres factores: el capital firmado, porque las facturas de notaría y registro son proporcionales al importe; qué partidas pagaste tú realmente; y el interés legal del dinero, que se cuenta desde la fecha de pago de cada factura y no desde la sentencia. Ese rango es orientativo, del sector: tu cifra sale al revisar escritura y facturas. ### ¿Y el AJD, entra en el cálculo? Depende del año de la firma. Hasta noviembre de 2018, la doctrina del Supremo dejaba el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a cargo del prestatario; a partir del cambio legal lo asume el banco. Si tu hipoteca es anterior, el AJD normalmente no se recupera, aunque siguen existiendo debates puntuales. Lo separamos siempre del resto de partidas. ### ¿Y si el banco responde que la reclamación ha prescrito? Es la respuesta habitual cuando la firma es antigua. La nulidad de la cláusula no prescribe; lo que tiene plazo de cinco años es la devolución del dinero. Y el TJUE, en los asuntos C‑224/19 y C‑259/19, sostuvo que ese plazo no puede empezar a correr antes de que hayas podido conocer que la cláusula era abusiva. El cómputo se sigue discutiendo juzgado por juzgado. ### ¿Me interesa aceptar la devolución parcial que me ofrece el banco? Antes de aceptar, conviene contrastar la oferta con el reparto de la STS 49/2019 y comprobar si incluye el interés legal desde la fecha de cada factura. Muchas entidades cierran acuerdo cuando el cálculo llega bien documentado. Si la propuesta se queda corta, el despacho colaborador plantea la demanda. Verás las dos cifras antes de decidir. ## Otras reclamaciones que a veces se acumulan Si tenías cláusula de gastos, es muy habitual que en la misma hipoteca aparezcan otras cláusulas reclamables. A veces se pueden pedir en el mismo procedimiento. - [Cláusula suelo](https://veritua.com/reclamar/clausula-suelo): Si tu hipoteca tenía un mínimo por debajo del cual el interés no bajaba, se puede reclamar en el mismo caso. - [Comisión de apertura hipotecaria](https://veritua.com/reclamar/comision-apertura): La comisión inicial al firmar la hipoteca puede ser abusiva si no responde a un servicio real. - [IRPH: Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios](https://veritua.com/reclamar/irph): Si tu hipoteca no va a Euribor sino a IRPH, hay línea propia de reclamación por falta de transparencia. - [Seguro de vida vinculado a la hipoteca](https://veritua.com/reclamar/seguro-vida-hipoteca): Si te obligaron a contratar un seguro de vida con su aseguradora, revisamos también esa vinculación. ## Cómo trabaja Veritua 0 € por adelantado. Los honorarios solo se generan si el cliente recupera. Las cifras de esta página son orientativas y no constituyen promesa de resultado. Página original: https://veritua.com/reclamar/gastos-hipoteca